the classification what about 【to organize and analysis】
景氣差法拍屋增加 業者：
六月才真正引爆
更新日期:2009/02/23 07:35
由於景氣不佳，各縣市法拍屋明顯增加。
新竹縣是去年全國各縣市當中購屋率最高的縣市，
儘管法拍屋在新竹縣還看不出有明顯增加的情形，
但地產業者指出，
各縣市的法拍屋目前看起來還不準，
尤其景氣反轉最嚴重是在去年十二月，
以違約要半年後才成為法拍屋來推算，
業界預估六月之後，
法拍屋才會真正的引爆。
(彭清仁報導)
新竹縣市由於有竹科和湖口工業區等科技廠，
平均收入比其它縣市來得高；
而新竹縣的高鐵和竹北重劃區，
以及新竹市的關埔計畫區，
也讓新竹縣市這兩年的房地產交投熱絡，
去年新竹縣的購屋率還是全國各縣市中的第一名，
但不少建商也坦承，預售屋當中，
從去年九月份開始，
已有科技人面臨無薪假或是裁員壓力，
因為繳不起工程款，乾脆認賠殺出，
或是繳不出貸款，讓銀行查封房子。
據地產業者指出，一般而言，
如果貸款三次不繳交，
依規定銀行就會提法院法拍，
等到法院貼公告進行法拍時，
時間是一年，
但去年開始則是加快審核速度，
半年時間就可貼公告法拍。
因此對照景氣最差的時間
是去年十二月，
推算起來，
法拍屋在六月之後才會急速的增加。
去年新竹縣竹北的台科大重劃區土地，
年初一坪可賣到卅六、七萬，
但去年十月金融風暴發生後，
每坪廿萬元還有不少標案乏人問津，
而之前以卅六、七萬高價標下的建商，
有人乾脆違約損失上千萬元，
建商表示，就算損失上千萬元，
等土地重新開放標售時再找人頭投標，
怎麼算都比卅六、七萬划得來。
24萬戶恐淪法拍屋
引爆經濟新危機
更新日期:2009/02/22 00:20
政府全力搶救失業，
卻忽略全台有24萬戶家庭面臨繳不出房貸，
房子即將被查封的慘況，
一位住在淡水的李小姐為了買房子，
他所積欠的卡債和房貸利息一個月就要9萬元，
剛被減薪的他和先生兩人
兼了3份工作還是無力償還，
李小姐心情沉重的每天都想自殺，
因為他改變不了自己的房子已經被查封的命運。
明明是假日，李小姐卻必須拖者疲乏的身軀上班，
因為他的房屋付不出房貸，
已經被查封了，神情緊張激動，
不時緊握顫抖的雙手，經濟壓力對李小姐來說，
這折磨讓他身心俱疲。
原先買在淡水的房子背負的450萬房貸，
每個月就要繳2萬5千元，
偏偏李小姐也因為公司緊縮，
硬生生將他三萬元的薪水減薪一萬，
李太太的先生已經身兼兩份工作，
天天從早上工作到晚上12點，
而李太太本身也是凌晨4點就要起床上班，
但是加起來的薪水依舊不夠負擔，
因為買房子累積下來的卡債加上房貸，
高達9萬元的利息，
還有兩個正在唸私校的小孩，
即使從早到晚這麼拼命工作，
房子還是遭到查封的命運。
現在唯一的家保不住了，
還要時時刻刻擔心被裁員，
台灣還有24萬戶也即將面臨房子被斷頭查封的慘況，
李小姐只希望，
政府能對她們伸出援手救救她們！
(新聞來源：東森新聞記者余健源、張博翔)
議價空間有限
花蓮房屋交易趨緩成交萎縮
更新日期:2009/02/23 12:07
（中央社記者劉嘉泰花蓮縣23日電）根據統計，
花蓮地區新成屋和中古屋受到經濟不景氣影響，
價格處於相對低檔，但下跌幅度有限，
議價空間也不大，去年整體交易明顯趨緩，
每月成交量比民國94年銳減約39%。
花蓮地政事務所的統計資料顯示，
94年縣內不動產賣賣設定案件每月平均數約635件，
95年約544件，96年滑落至480件，
去年更銳減為391件。
花蓮縣不動產仲介公會總幹事吳浩偉今天指出，
去年每月成交件數比94年減少約39%，
但約10年前每月平均成交件數大都維持在700至800件，
這波全球不景氣，
確實嚴重影響花蓮房市表現。
針對政府提出優惠購屋貸款等辦法，
吳浩偉表示，即使房貸利息大幅降低，
銀行受到不景氣的影響，
貸款作風已趨保守，
以往能貸到8、9成的金額，
現在大概只能貸得5、6成，
民眾自備款大幅增加，
購屋門檻比以前更高。
花蓮房屋價格雖然也受到不景氣影響，
但下跌幅度有限，
議價空間也不如想像中來得大。
吳浩偉說，新成屋的議價空間約在10%以下，
中古屋則須視個別屋主財務狀況，
大約在15%至30%，
民眾預期房價大跌的情形並未出現。
他表示，因房屋價格下跌有限，
再加上每件個案交易時間拉長約一倍，
導致整體交易明顯趨緩、
成交量嚴重萎縮，
且民眾觀望氣氛濃厚，
花蓮不動產業者預估可能須至今年第4季，
花蓮房市才有可能逐漸回春。980223
張欣民：
低檔買超值屋
3類朋友不可缺
更新日期:2009/02/22 02:53馬婉珍
經濟前景仍不明朗、
房市何時落底仍未知，
我發現最近不論是預售屋或中古屋，
都已陸續降價，事實上，
目前房價一片混沌，
一聽到屋主降價，
民眾就貿然進場，若不先做足功課，
同樣會有套牢的風險。
因此我建議，
想買到物超所值的房子，
一定要與
銀行業、房仲業、法拍屋代拍業
等三類朋友交往。
為了刺激市場買氣，
房地產的「價格破壞」效應已然成形，
買到便宜的好房子，
是所有購屋人的盼望。
首先，購屋人一定要
培養對區域行情的敏銳度，
才不會
被「降價」的噱頭所迷惑，
認為降價就是賺到，
但買下房子才發現，
相距周邊合理的成交行情，
還有一段落差，
到頭來仍是買貴了。
我認為，
要在房市低檔時期，
買到超值屋，
最佳的捷徑就是擁有三類朋友，
包括銀行界的朋友、
房仲業的朋友及
法拍屋代拍的朋友等，
藉由這些朋友所提供的資訊，
較能捷足先登、
買到真正夠便宜的房子。
由於銀行承作房貸業務，
所以
當民眾收入出現不穩定的狀況、
房貸還款不正常時，
銀行都是第一個知道的，
而在目前低迷景氣、失業率飆高的情況下，
這類銀行所稱的「財困客戶」，
勢必愈來愈多。
有些借貸民眾，
想在房子被法拍前，
趕緊把房子轉賣掉，
讓資金周轉得到紓解，
此時若有銀行朋友牽線，
就可直接與屋主談，
爭取一個不錯的價格、
進場購屋。
至於房仲業的朋友，
每天接觸到的
都是形形色色想賣房子的屋主，
哪些人因缺錢而想賣屋，
很容易就判斷出來，
向這類屋主議價時，
也有較為寬裕的空間，
可談到實惠的價格入手。
因此平時廣泛結交房仲朋友，
若有符合需求的物件或是急需資金的屋主賣屋時，
都可從房仲朋友口中得知，
讓自己有更多機會買到真正便宜的房子。
當然，
從法拍屋下手，
也是買超值屋不能錯過的管道，
只不過，買法拍屋潛藏許多風險，
有時雖然賺了便宜，但可能惹上一堆麻煩，
因此，若與法拍屋代拍的朋友結識，
透過他們的專業建議，
就可放心地在法拍屋市場中撿便宜。
法拍屋代拍的朋友，
可為民眾挑出好地段的物件，
幫忙判斷適當的拍賣價位，
並且排除交屋時可能產生的障礙，
這麼一來，民眾不但買得安心、
將來入住後也住得放心。
（本文由美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民口述，
馬婉珍整理）
價跌買好屋 5撇步大公開
更新日期:2009/02/22 02:53馬婉珍／台北報導
房價持續修正，根據中信房屋的統計，
今年第一季在市場缺乏利多的條件、
屋主求售心切的壓力下，
目前全台委售物件中，
屋主價格調整的降幅高達10.42％，
整體房價降幅將攀升至12％至15％。
而在房市低檔之際，
如何買到物超所值的好房子，
專家傳授5撇步，教你成為精明購屋人：
一、搬進便利的都會區、好地段：
21世紀不動產新莊中平加盟店店長吳金昆認為，
目前正值房市議價空間拉大的階段，
都會區房價下修，可物色屋況佳、
價格合理的房子，搬進都會區。
若已習慣在同區域生活，
搬進都會區反而不方便，
這類購屋人可進軍同區域中發展潛力佳的地段，
吳金昆以新莊為例，
目前新莊每坪單價下降約1萬元，
民眾趁此機會前進新莊副都心周邊，
不但區域發展性強，
也有優良學區，都可坐享增值潛力。
二、調閱謄本，掌握議價空間：
台灣房屋指出，
向地政事務所調閱謄本，
可掌握物件的產權、屋況、
及銀行貸款等資訊。
購屋人可從「他項權利簿」的銀行貸款部份，
回推屋主當初購屋的成本。
台灣房屋舉例，
假設鄧先生在4年前，
花600萬元買屋，貸款450萬元，
由於銀行會設定包含利息共需清償的總額計算進去，
固定是以原貸款金額加上2成，
所以在「他項權利簿」中的銀行貸款部份，
就會呈現540萬元，
購屋人可依此回推屋主當初買入的總價，
掌握合理的議價空間。
另外，為了提防賣方或仲介口說無憑，
吳金昆說，購屋人還可在謄本的「所有權簿」中，
確認產權所有人，
是否就是屋主本人，
因為除了本人之外，
他人無權代為買賣房屋；
並且在「標示簿」中，
有房子的坪數、公設比、
車位、屋齡、構造等屋況，
可藉此了解正確資訊。
三、
勇於提出斡旋金，
展示買屋誠意：
住商不動產企研室主任徐佳馨說，
斡旋金通常沒有固定收取標準，
大約是總價的3％至5％，
不過各店頭多半依總價高低，
收個5萬元或10萬元。
若購屋人有意願買屋，
可提出斡旋金，
讓屋主感受到買屋誠意，
較有意願為房價妥協、進而成交。
當然，若在為期一周的斡旋時間中，
雙方對於房價未產生交集，
斡旋金也可退回給買方。
四、
善用房仲網站，
了解區域成交行情：
房仲業者指出，目前委售物件，
以「一般托售」居多，
而這類一般約，多半是交由各家房仲賣屋，
因此，同一物件交由不同房仲出售，
購屋人就可在各房仲網站上，
評估該物件的開價，
哪一家房仲較為合理。
房價過高或過低，
都要提高警覺，
因此，從房仲網站的
「區域成交行情」中，
可對該區域房價有初步的了解，
再進一步尋訪左鄰右舍，
打聽房價走勢。
房仲業者提醒，
不見得每個區域，
房價波動都很大，
以大台北而言，
北市文山區、
北縣新莊等，
近幾年來的房價相對穩定，
因此，購屋人若不先做足功課，
不了解區域行情，
一開口就隨意砍價，
恐怕不易買到心目中的愛屋。
五、總價降價不算數，
應換算成
每坪單價是否合理：
吳金昆提醒，
近日看到一些房仲業，
在店頭貼上屋主降價的標示，
其實這僅供參考，
別因為降幅很大就想買下，
應評估實際居住坪數的需求。
此外，
也應將降價後的總價，
換算成每坪單價，
在區域的同質性物件中，
是否處於合理的房價範圍，
再決定購屋。
閒錢投資
買房比買股好
更新日期:2009/02/23 03:32
定存利率持續探底，
利息根本A不到，
這讓擁有大筆閒錢者，
蠢蠢欲動進場投資，
近3個月來，買方大增3成。
專家建議，以現階段來說，
等可坐享固定收益的資產，
比較值得投資，
勝於股票等波動較大的金融資產。
上海銀行財富管理部協理洪修誠說，
在利率趨近於零的環境下，
的確可用閒錢轉戰投資市場逢低佈局，
但由於目前整體市況仍處於低檔盤整，
所以
投資應以「保值」至上。
相較於股票等金融資產動輒50％的起伏震盪，
鎖定可享固定收益的房地產，
保值性佳，較優於金融資產。
此外，洪修誠認為，
目前房市由買方占上風，
投資人更能尋找物美價廉的標的，
並爭取議價空間、逢低卡位。
欣元商仲總經理焦文華也發現，
過去以定存為主要投資習慣的保守型客戶，
在定存利息跌破1％後，
陸續調整資產配置，
而房地產雖仍低迷，但畢竟跌幅有限，
長期的保值性也較佳，
使得不少人轉向投資收益型不動產。
利率直直落，
對抗零利率的方法就是收租，
創造投報率。
信義房屋商仲部統計，
以商辦市場來看，今年2月以來，
新增的買方較去年12月增加3成，
且
其中主要族群多半是
以定存為主的保守型投資人。
信義房屋商仲部主任王維宏指出，
由於
去年北市辦公室的價格，
從每坪60.3萬元下跌
25％至44.8萬元，
此時逢低進場投資，
慎選「現成租約」的商辦產品，
租金報酬率反而逆勢成長。
王維宏舉例，
客戶林醫師最近以自備款1,600萬元，
在南京商圈購買一間157坪、
總價約5,500萬元的辦公室，
承租方是保險公司，
且租期到2012年，
依租約規定，月租21萬元，
林醫師每年共有260萬元的租金收入，
相較於1,600萬元放定存，
年息不到20萬元，
前者的投資收益明顯占優勢。
不過，歐亞不動產估價師
事務所副總劉勁麟提醒，
相較於定期定額投資基金
或投資一檔優質潛力股，
房地產的投注金額較大，
雖可躋身包租公、賺取租金收益，
但
針對一般受薪階級的上班族，
在不景氣時代中，
若感覺本身的工作
恐有「收入斷炊」的疑慮，
則不建議貿然躁進，
較適合擁有大筆閒錢投資者。
住家安全、
生活圈完善最重要
更新日期:2009/02/22 02:53
都會區單身女性愈來愈多，
也由於女性經濟自主意識抬頭，
目前成為主力購屋族群，
也是許多建案主要的消費訴求對象。
房仲業者建議，單身貴族購屋，
應掌握四個要訣，單身生活較有保障。
一、居家環境安全單純：
中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，
住戶戶數太多的社區型產品，
由於住戶多、出入份子雜亂而不易管理，
對獨自居住的單身女子，
構成居住安全的威脅，
甚至大樓內有酒店等八大行業進駐，
除了會影響居住品質及安全，
未來的轉手性也會受到影響。
此外，
都會區女性上班族生活，
多半是早出晚歸的型態，
選擇建設完整的已開發地區，
或周邊有24小時營業的便利超商陪伴，
單身女子的日常生活，就多了一層保障。
二、鄰近交通要站：
交通便利除了提供生活便利性，
對單身女性也多一份安全保障。
胡佩蘭說，
有些單身女子搭乘計程車會擔心害怕，
因此，選擇鄰近捷運或公車等大眾運輸系統，
就很方便且安全。
而選擇捷運沿線的住家時，
房仲業者提醒，最好選擇與捷運站保持適當距離，
因住家不如店面或商場，
需要熙來攘往的人潮支撐買氣，
不必負擔人潮擁擠所帶來的吵雜代價。
三、500公尺內生活圈：
選擇以房地產標的為中心，
向四周放射500公尺左右，
恰好是步行約10分鐘的距離，
這段距離的生活圈要完善，
對於簡單的吃、喝或採購生活日用品，
都不成問題。
四、選擇「進可攻、退可守」的標的：
也就是說，
單身女性應選擇單身時可以住，
結婚後又可出租或轉賣的產品較佳，
而坪數的選擇，
也必須預留日後轉售的彈性。
一般說來，在住宅區段中的小套房產品，
因客層以家庭為主，所以較難脫手，
反之，
若在鬧區或商業氣息較濃厚的非住宅路段中，
則以3房以上的產品較欠缺接手客源。
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